Gestión Integral


Nuestro sistema GESTIÓN INTEGRAL de proyectos y obras

Cambios de las necesidades del cliente

El primer contacto con el arquitecto normalmente no es para encargarle la redacción del proyecto y la dirección de obra como era tradicional. El cliente visita el estudio con el ánimo de recabar información del costo que podrán tener tanto sus honorarios, como la obra que tiene en mente realizar, sin haberse decidido aún a acometerla. Una vez que ha visitado varios estudios de arquitectura y empresa constructoras, comienza a tener una idea de cuanto le podrá costar llevar a cabo la obra que tiene pensada. Esa información recabada suele ser inexacta, cuando no totalmente contraria a la realidad, ya que, al no contar con una documentación que permita unificar y definir la obra a realizar, su geometría, acabados y calidades, instalaciones, etc, los presupuestos que pueda obtener de empresas constructoras carecerán de valor y no permitirán compararlos y distinguir que oferta es más interesante, ya que se tratará de presupuestos incompletos y de obras totalmente distintas. En base a esa información tan falta de rigor, el cliente suele decidir si hacer o no la obra y en ese momento es cuando suele entrar en liza el arquitecto para redactar el proyecto. Lo que suele ocurrir al final del proceso es que el montante definitivo de la obra es muy superior al previsto en inicio. Quizás hace unos años esos errores de cálculo se traducían en una merma del beneficio del promotor o en un incremento del volumen de la hipoteca del usuario de una vivienda, pero hoy en día puede significar la ruina de la empresa o un grave problema para el usuario que no podrá solicitar al banco más dinero del previsto.

Nuestra nueva propuesta.

Entendemos que el cliente no debe realizar en solitario esa difícil labor de valorar con exactitud y garantías la obra que quiere realizar, sino que debe tener el asesoramiento y apoyo del arquitecto desde el inicio del proceso. En nuestro estudio vamos más allá de la redacción del proyecto y dirección de la obra. Asesoramos al cliente en todas y cada una de las decisiones a tomar con objeto de que la obra se ajuste tanto a sus necesidades y deseos como al coste fijado para las mismas, garantizando de este modo la satisfacción al final de la obra, sin sorpresa en el coste final. Para lograr este objetivo, añadimos a nuestro trabajo de redacción y dirección, una versión simplificada de gestión del proyecto – project management – lo que permite obtener los objetivos establecidos demandados por el cliente, definiendo y acotando las tres variables principales, que son el costo, el tiempo y la calidad. Se hace la labor de puente entre el contratista y la propiedad, descargándola de la toma de decisiones para las que habitualmente no están preparados.

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"cuidando calidades, precios y plazos, garantizándole al promotor un notable ahorro económico en la construcción"


Al detalle

¿Cómo se concreta esta labor? Le proponemos al cliente dividir el trabajo que debe realizar el arquitecto
en lo que se refiere a planificación de la obra en dos fases.
Primera fase: Valoración de la obra

En una primera fase, se realiza el diseño gráfico de las obras previstas, en base al programa de necesidades aportado por el cliente, hasta que se alcanza su satisfacción con el diseño y se da el visto bueno. A partir de ese momento se elaboran las mediciones exhaustivas de la obra, es decir, la definición de todas y cada una de las partidas en la que se descompone la obra, indicando las unidades a ejecutar de cada una de ellas. Se definen por tanto con detalle todas las calidades que requeriremos, indicando incluso marcas comerciales y modelos si fuese preciso. Contaremos por lo tanto con la toda la documentación gráfica y escrita precisa para poder pedir presupuesto a varias empresa constructoras de las que trabajan por la zona y que hayan demostrado previamente su solvencia y su buen hacer y las que el cliente desee que presupuesten. Se les entregará la documentación para que los presupuestos obtenidos sean, ahora si, comparables y se les avisa que se pretende firmar el contrato con la empresa que oferte un menor precio, pero siempre dentro de la modalidad de “precio cerrado”, con objeto de impedir desviaciones económicas durante la obra. Una vez que contemos con esos presupuestos, en nuestro estudio realizaremos una comparativa de los mismos, descartando los de mayor coste o que pudieran plantear cualquier problemática, y eligiendo los dos mas atractivos como posibles candidatos a realizar la obra. Es el momento, conociendo un presupuesto muy aproximado de lo que podrá ser la obra real, de que el promotor/propietario decida si dicho presupuesto es aceptable o si quiere incrementar alguna partida de obra y mejorar calidades, si es inferior al que tenía previsto o bien reducirlo en caso contrario. Se procede entonces a rehacer el proyecto, y la medición en los términos que indique la propiedad. La documentación modificada se aportará de nuevo a los dos contratistas elegidos, para que aporten el presupuesto definitivo. Ya contaremos con la garantía de que la obra es la que desea la propiedad y de que conoce su precio real. Puede entonces realizarse el encargo de terminar la redacción del proyecto, pero solo una vez que el cliente cuenta con información suficiente. En definitiva, gestionaremos la obtención de presupuestos mucho más fiables y económicos de los que pudiera obtener el cliente por su cuenta, a precios más que asequibles.

Segunda fase: Completar el proyecto

Para poder solicitar Licencia de Obra y comenzar a construir no basta con unos planos y una medición. Se precisa completar el proyecto técnico con diferentes memorias, pliegos, cálculos, etc, proceder a su visado por el Colegio de Arquitectos, y contratar los seguros de responsabilidad pertinentes. Durante esta fase y como consecuencia de estos trabajos de redacción podrán alterarse ligeramente las mediciones y presupuesto de la obras, pero ya en un porcentaje mínimo que no pondrá en peligro la viabilidad de las mismas. Independientemente del proyecto técnico y de la solicitud y obtención de la licencia de obra, de cuya gestión también nos ocupamos en nuestro Estudio, es el momento de redactar el Contrato de Obra a Precio Cerrado, con el contratista, en el que éste deberá aceptar dicha modalidad, que implica la imposibilidad de incrementos de precios o liquidación, y que acepta también una penalización en el caso de no terminar la obra en el plazo previsto. Este contrato define también un porcentaje de retención, que implicará que las certificaciones de obra mensuales no se abonarán en su totalidad sino que se habrá que descontar este porcentaje de retención como garantía de la correcta terminación de la obra, y que se pagará con posterioridad. En definitiva, el promotor contará con el apoyo del Estudio en la gestión integral de la obra, logrando reducir de modo más que notable el costo de la obra, y los riesgos de incremento del precio.


Ventajas de este tipo de contrato

No solo tendremos la garantía de cumplir las tres variables principales en toda gestión integral, que son el costo, el tiempo y la calidad, sino que al tratarse de un contrato con una única empresa, no deberemos preocuparnos de los problemas que se originan cuando se contratan varias a la vez en la obra (carpintería, fontanería, etc ,..) y que se concreta en una falta de coordinación que siempre se traduce en incremento de precios y deficientes niveles de acabados. Otra importante ventaja es que en el caso, poco probable, de que hubiese que interponer cualquier reclamación judicial, al tratarse de una sola empresa sería mucho más viable su tramitación.

¿Por que dos fases?

Se divide nuestro trabajo en esas dos fases con un objetivo: Reducir el importe de los honorarios a contratar inicialmente. Toda vez que el cliente tiene la incertidumbre inicial de no saber con exactitud que obra se ejecutará y cual será su coste, no se le obliga a contratar el proyecto en su totalidad. Se contrataría únicamente la primera fase y una vez convencido de su viabilidad y en el caso de querer continuar se encargaría la segunda y última fase, que ya tiene un coste externo, por los gastos de visado, de cálculos y de seguros que conlleva. Por lo tanto, en el caso de no querer continuar inmediatamente con este segunda fase, el cliente dispondrá de toda la documentación gráfica y escrita, por un coste mínimo, pero que puede representarle un importante ahorro en la obra cuando desee reactivarla.

Experiencia

Contamos con una amplia experiencia obtenida por haber aplicado este método en múltiples obras, tanto de rehabilitación o reforma, como de obra nueva, de poca cuantía como con obras importantes, siendo en la totalidad de los casos, el resultado satisfactorio para la propiedad y para el contratista. Las problemáticas que se pudieran plantear, se solucionan previamente a la ejecución de la obra, ya que una vez firmado el contrato, dada la modalidad del mismo, no suelen presentarse incidencias de importancia.


Conclusión

Recomendamos a la persona o entidad que este pensado en contar con los servicios de un gabinete de arquitectura para la realización de cualquier tipo de obra, que en lugar de buscar denodádamente los honorarios mas bajos de los técnicos que participarán en el proceso constructivo, y cuyo montante es muy pequeño en comparación con el coste de la obra, contraten en nuestro estudio este sistema de Gestión Integral que les permitirá obtener ahorros muchos mas importantes y con todas las garantías. Con esta modalidad se consiguen, en la mayoría de los casos, un ahorro de los costos de la obra superior a los propios honorarios de arquitecto, por lo que esta opción, además de garantizar nuestras previsiones de costo, el tiempo y la calidad es la que resulta más económica con diferencia. No obstante, y a pesar de incluir la gestión de proyecto y obra, nuestro precios están muy ajustados. Consúltenos, le informaremos de los honorarios y de las obras se han realizado satisfactoriamente con este modelo.

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